ATTIVITA’ DI VENDITA

Numerose sono le attività svolte dall’Agente immobiliare per raggiungere l’accordo tra le parti e per  la preparazione della documentazione necessaria alla stipula della proposta/preliminare di compravendita:

1. Predispone la lettera di incarico;
2. Propone le migliori soluzioni di vendita;
3. Mette in  relazione le parti per la conclusione dell’affare;
4. Controlla la provenienza dell’immobile;
5. Accerta l’identità personale delle parti, che intervengono nella proposta e/o preliminare di compravendita;
6. Controlla la situazione urbanistica dell’immobili;
7. Controlla la situazione catastale;
8. Verifica  eventuali  ipoteche, o vincoli o pignoramenti;
9. Consegna l’’attestato di prestazione  energetica  ( APE);
10. Nel caso di terreni consegna  il certificato di destinazione urbanistica;
11. Verifica  l’osservanza delle norme in materia di antiriciclaggio, tracciabilità dei pagamenti di tutte le somme che intercorrono nel contratto;
12.  Redige e registra la proposta di acquisto/preliminare di compravendita.

Proposta d’acquisto

La proposta d’acquisto è la dichiarazione del potenziale acquirente di voler acquistare un certo bene a un determinato prezzo, attraverso un modulo prestampato, fornito dall’agente immobiliare e regolarmente depositato presso la Camera di Commercio. Alla firma della proposta d’acquisto si versa una somma di denaro a titolo di ”deposito fiduciario ” che assume valore di caparra con l’accettazione della proposta stessa da parte del venditore portata a conoscenza dell’acquirente. Una volta accettata dal venditore, la proposta di acquisto si converte automaticamente in un contratto preliminare vincolante tra le parti. L’agente immobiliare è tenuto per legge a registrare tale proposta entro 20 giorni dalla data dall’avvenuta accettazione.

Contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare è un “accordo vincolante” tra venditore e acquirente con il quale le parti, si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo atto di compravendita. Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali i nominativi dei contraenti, il prezzo, le eventuali ipoteche, una precisa descrizione dell’immobile, i dati catastali, i dati urbanistici, la data del contratto definitivo e tutti gli altri termini contrattuali. L’agente immobiliare è tenuto per legge a registrare il preliminare di compravendita entro 20 giorni dalla data della sua sottoscrizione.

Comprare dal costruttore

Qualora l’acquisto riguardi un immobile in costruzione o sulla carta, la legge ha approntato una serie di cautele e di protezioni a favore dell’acquirente nei confronti dei rischi che possono avanzare fino alla stipula del rogito, in particolare:

• è disciplinato accuratamente il contenuto del contratto preliminare;
• è previsto l’obbligo per il “costruttore/venditore” di rilasciare fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia delle somme consegnate o da consegnare fino al rogito;
• è previsto l’obbligo, sempre in capo al “costruttore/ venditore “, di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa (Decennale postuma) che lo tenga indenne per almeno 10 anni dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere;

Acquisto pianificato

L’acquisto è pianificato “ è una formula alternativa che consente a chi acquista di pagare un poco alla volta ottenendo comunque l’immediata disponibilità dell’alloggio desiderato. Di seguito riportiamo una serie di indicazioni ed in particolare:

• Al preliminare di compravendita la parte acquirente versa un primo acconto, contestualmente ottiene la detenzione del bene immobile e inizia il pagamento delle rate mensili fino alla data rogito notarile
• Al termine del periodo di versamento delle rate, il saldo del prezzo avverrà alla stipula del rogito notarile, anche mediante accensione di mutuo.
• Il contratto può essere stipulato tra soggetti privati, imprese o società di qualunque tipo o enti diversi dalle società e può avere come oggetto sia fabbricati abitativi o strumentali che terreni. La forma del contratto è libera, anche se è preferibile optare per l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata, che consente la trascrizione nei registri immobiliari.
• è rimessa all’autonomia contrattuale la possibilità di introdurre diritti di recesso, clausole penali e/o procedimenti condizionali, nonché disciplinare la stessa cedibilità della posizione contrattuale

Rent to buy

Se l’acquisto avviene con la formula “rent to buy”, tradotto in “affitto con riscatto”, l’art. 23 del D.L.12/09/2014 n. 133, convertito in Legge n.164/2014, ha di recente disciplinato il nuovo istituto giuridico approntando una serie di cautele e di protezioni per entrambe le parti.

Le 10 cose da sapere sul rent to buy
Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato

1. Cos’è il contratto di rent to buy?

È un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati. Esempio: Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

2. Il conduttore è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di “affitto”? Entro quale termine potrà decidere di acquistarla?

No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà ad acquistare il bene, ma non un obbligo. Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora il contratto è diverso dal rent to buy. Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni.

3. Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?

Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti. Il rischio è che il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione). L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri.

4. Il proprietario, in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, con tutto quello che comporta in termini di tempo e di costi?

La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa; ma il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali. Per poter seguire questa procedura sarà necessario prevedere apposite clausole nell’atto di rent to buy: il notaio saprà dare adeguati consigli.

5. Ci sono altre tutele che il venditore deve adottare?

E’ opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari. Ciò indica anche la serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene.

6. Il conduttore è tutelato?

Si. La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

7. Cosa può essere oggetto del rent to buy? Anche gli immobili in costruzione?

Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni. Può avere ad oggetto un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo. Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.

8. Per il rent to buy relativo ad un immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il conduttore perde il proprio denaro?

No: il contratto di rent to buy continua anche in caso di fallimento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.

9. Il conduttore/acquirente può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito?

Si, la legge è elastica sul punto e prevede la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo come in tutti i contratti preliminari. E’ anche possibile prevedere la cessione del contratto.

10. Quali imposte si pagano? Il rent to buy è conveniente?

Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente). Si deve, inoltre, tenere conto che non c’è ancora una disciplina specifica sul piano tributario. In ogni caso, per valutare i vantaggi (o gli svantaggi) fiscali è necessario valutare la specifica posizione fiscale del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso concreto. Anche per questo motivo il cliente ha bisogno fin dall’inizio della collaborazione di un professionista. Naturalmente i notai italiani sono competenti a valutare l’operazione nel complesso ed a consigliare il cliente. La consulenza notarile consente di affrontare con completezza, serietà e professionalità, ogni singola questione fin dal momento iniziale così da evitare danni futuri. Va precisato che nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto. Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

Aspetti fiscali

Agli atti di trasferimento a titolo oneroso soggetti all’imposta di registro, si applicano le seguenti aliquote:
– 9% per l’acquisto di immobili senza alcuna agevolazione;
– 2% per l’acquisto di immobili per i quali è possibile usufruire delle agevolazioni “prima casa”;
– 12% per l’acquisto di terreni agricoli acquistati da soggetti diversi da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale.

L’imposta minima è di Euro 1.000,00 ( mille/00)