Atto di compravendita

L’atto di compravendita è  un contratto con il quale viene trasferita una proprietà immobiliare a fronte di una somma di denaro. Si stipula davanti al notaio, presenti il venditore e il compratore  ed è redatto in forma pubblica, in tal modo il notaio garantisce l’identità delle parti, la legalità dell’atto e l’autenticità del suo contenuto.

Autorizzazioni edilizie

Aspetto essenziale ai fini della vendita è senza dubbio la regolare documentazione urbanistica del bene immobile. Il venditore dovrà fornire tutti i  titoli abilitativi edilizi che, nel tempo, hanno legittimato l’edificazione dell’immobile, che dovranno essere inseriti sia nel preliminare che nell’atto di vendita.
La corrispondenza tra il progetto depositato al Comune e lo stato di fatto dimostrerà  la regolarità urbanistica dell’immobile oggetto di vendita.
Negli anni si sono succeduti i seguenti  titoli abilitativi:

• Licenza Edilizia: Legge 17 agosto 1942, n. 1150
• Concessione Edilizia: Legge 28 gennaio 1977, n. 10
• Permesso di Costruire: D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia

Condono edilizio

Il condono edilizio è un “procedimento” che consente la regolarizzazione amministrativa degli illeciti edilizi e l’estinzione dei reati penali connessi a tale attività illecita.
Con il termine “condono edilizio” si raggruppano le normative emanate con le leggi : 28 febbraio 1985, n°. 47 – legge 23/12/94 n. 724 art.39 e legge 24 novembre 2003, n° 326
Si consiglia, prima di mettere in vendita immobili oggetto di condono edilizio, di procedere alla definizione della pratica con il conseguente rilascio della  “concessione edilizia in sanatoria” ed ottenere il relativo certificato di agibilità.

Certificato di agibilità ( ex abitabilità )

Il Certificato di agibilità (ex abitabilità) è il documento che attesta la conformità dell’immobile ai titoli abilitativi ( Licenza, Concessione, Permesso di costruire), il rispetto di tutte le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità e la messa a norma degli impianti idrico-sanitari, gas ed elettrico. Nel caso l’immobile oggetto di vendita sia sprovvisto di certificato di Agibilità, occorre farne richiesta al Comune competente.

Certificato di destinazione urbanistica

Il certificato di destinazione urbanistica contiene le prescrizioni dell’area interessata secondo quanto disposto dalle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore del Comune dove è ubicato l’immobile e vale dodici mesi dalla data di rilascio.
Nel caso di acquisto di un terreno di qualsiasi superficie, all’atto di vendita va allegato il relativo certificato di destinazione urbanistica.
Nel caso di acquisto di  un immobile che ha come pertinenza uno o più terreni la cui superficie complessiva  è uguale o  superiore a 5.000 mq, all’atto di vendita va allegato il certificato di destinazione urbanistica.

Visure e Planimetrie Catastali

Il documento principale che accerta l’immobile a livello fiscale  è il VCA ( Visura Catastale attuale) dove sono riportati gli identificativi catastali che individuano l’unità immobiliare: foglio, particella, subalterno, zona censuaria, classe, categoria, consistenza e rendita catastale.
Al VCA corrisponde la planimetria catastale che è una riproduzione della planimetria dell’immobile in scala.

Prima di mettere in vendita l’immobile occorre verificare  la conformità tra la planimetria  depositata in Catasto, la planimetria di progetto relativa all’ultima autorizzazione edilizia  rilasciata/autorizzata dagli Organi competenti Comunali e lo stato di fatto dell’immobile.

Qualora si riscontrassero delle difformità tra la situazione di fatto ( stato attuale )  e la planimetria catastale, occorrerà  provvedere alla regolarizzazione secondo i seguenti casi:

1. Planimetria catastale diversa dall’ultima planimetria approvata dagli organi competenti comunali per opere interne effettuate in mancanza di titolo abilitativo: CILA, DIA e SCIA in sanatoria
2. Difformità  della  ditta intestataria con la Ditta censita nel VCA: Riallineare la Ditta intestataria procedendo alla volture degli Atti di provenienza (compravendita, successione, ricongiungimento usufrutto, donazioni).
3. Difformità tra l’indirizzo dell’immobile e quello riportato nel VCA: Procedere alla Variazione della toponomastica.

Certificazione conformità degli impianti

Al momento dell’atto di compravendita, il venditore dovrà consegnare all’acquirente le certificazioni di conformità di tutti gli impianti a servizio dell’immobile (elettrico, idrico,  termico, sanitario, televisivo, ecc.).
Nel caso in cui gli impianti dell’immobile non fossero a norma o non esistessero, si potrà  procedere comunque alla compravendita con il consenso di entrambe le parti. Sarà necessario tuttavia al momento della stipula sia del preliminare che dell’atto notarile specificare a chi spetti la messa a norma degli impianti e il venditore dovrà dichiarare la non conformità e/o l’eventuale non conformità di ciascun impianto alle norme di sicurezza vigenti. Dovrà essere inoltre specificato che per  la determinazione del corrispettivo di vendita, si terrà conto dello stato degli impianti.

Attestato di prestazione energetica (per la vendita )

– Decreto legislativo n.192 del 19 agosto 2005 sull’efficienza energetica degli edifici, commi 7 e 8 dell’art.1
– Decreto legislativo del 23 dicembre 2013 n. 145 poi convertito in legge 21 febbraio 2014 n. 9

Che cos’è l’Ape e a cosa serve?

L’APE (attestato di prestazione energetica) è un documento che certifica le caratteristiche energetiche di un immobile e le sintetizza, con una scala che va da A+ fino a G.

Quali obblighi ha chi vende per quanto riguarda l’attestato di prestazione energetica?

Chi vende ha l’obbligo di produrre l’attestato di prestazione energetica sin dal momento dell’annuncio, in caso contrario può incorrere alle seguenti sanzioni:

Annunci pubblicitari:  negli annunci di vendita, dove non viene riportato l’indice di prestazione energetica dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente, “il responsabile dell’annuncio” è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 500,00 € e non superiore a 3.000,00 €.

Preliminare/atto di acquisto: al preliminare va inserita un apposita clausola, con la quale “l’acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, contenute nell’attestato, in ordine all’indicazione della prestazione energetica”, inoltre l’APE va allegato al rogito notarile pena l’applicazione di una sanzione pecuniaria in solido tra le parti da 3000,00 € a 18.000,00 €.

Le parti possono concordare di fare a meno dell’APE?

No, i contratti di compravendita privi di attestato di prestazione energetica sono sottoposti a sanzione.

Regolamento condominiale

Nel caso in cui si acquista un immobile in condomino è opportuno leggere con attenzione il regolamento condominiale, essere a conoscenza delle spese annue di ordinaria amministrazione, verificare l’esistenza di eventuali lavori di straordinaria manutenzione previsti o deliberati dall’assemblea. Inoltre è opportuno, farsi rilasciare dall’amministratore, una dichiarazione liberatoria che escluda quote di condomino arretrate in capo al venditore.

Estratto atto di matrimonio

L’estratto dell’atto di matrimonio con le annotazioni è fondamentale per la vendita, nel caso di regime di comunione dei beni, poiché in tal caso sarebbe indispensabile la firma di entrambi i coniugi, ed è  fondamentale nel caso di vendita da parte di soggetti separati per verificare eventuali diritti di abitazione concessi dal Giudice e non trascritti in conservatoria.

Visura ipotecaria ventennale storica

La visura Ipotecaria ventennale analizza la storia dell’immobile nei venti anni antecedenti la data di richiesta della visura stessa per verificare la continuità delle trascrizioni e la presenza o meno di eventi pregiudizievoli

Certificato camerale

Nel caso in cui il venditore sia una società occorre integrare la documentazione con il certificato camerale per verificare i poteri di firma e con l’eventuale verbale d’assemblea con delibera alla vendita.